[돈 되는 건축법 연재] Vol.1-4. 건축을 하기 위한 좋은 땅 고르는 법 - 접도 요건
[돈 되는 건축법 연재] Vol.1-4. 건축을 하기 위한 좋은 땅 고르는 법 - 접도 요건
  • 홍지연 기자
  • 승인 2019.05.23 16:52
  • 댓글 0
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2. 건축 규모에 따른 접도 요건의 강화
​​​​​​​(1) 접도 요건을 강화하는 규정
(2) 타 토지주인의 사용동의서를 받아야만 건축허가가 가능한 경우

(1) 접도 요건을 강화하는 규정

건축법에서는 지으려는 건물의 규모가 큰 경우에는 그에 따른 출입량이 많다고 판단하여 도로의 너비와 접도 폭을 크게 적용하도록 규정하고 있다. 2,000(600) 이상의 건물을 지으면 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상을 접해야 하는 것으로 강화된다.

건물의 연면적       도로 너비     도로에 접한 길이
2,000미만 (일반기준) 4m 이상 2m 이상
2,000이상 (강화기준) 6m 이상 4m 이상

[건축법 제442항 및 동법 시행령 제28조 제2]

연면적(전체면적)의 합계가 2(공장인 경우에는 3) 이상인 건축물(축사, 작물재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6m이 상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.

 

연면적(전체면적) 2,000㎡ 이상 강화기준 적용

건축법에서 정하고 있는 너비 4m의 도로는 도로법상 2차선이 안 되므로 좁은 감이 없지 않다. 그래서 최근에는 지자체별로 조례로 다세대주택의 경우 도로 너비를 6m로 강화한 곳도 있다. 이렇게 6m 이상 도로에 면하라는 말은 소방차 등이 마주쳐 지나다닐 수 있는 최소 2차선 이상의 도로에 면하라는 뜻으로 파악할 수 있다.

(2) 타 토지주인의 사용동의서를 받아야만 건축허가가 가능한 경우

아래 그림의 경우는 대지면적이 276평인 실제의 사례 물건이다. 주유소로 쓰고 있는데 장사가 잘 안돼서 임대사업을 하고 싶다고 신축에 대한 검토의뢰가 들어왔었다. 대지 면적을 보아 신축 시 건물의 면적은 3종일반주거지역이라서 용적률 250%를 적용하면 지상층만도 600평이 넘어 690평 정도가 된다.

실제 사례
건축시 사용동의 서를 받아야만 하는 땅

대지 앞의 도로는 너비 20m로 왕복 4차선의 도시 계획상의 도로이다. 건축법상 6m 이상 도로에 4m를 접하면 건물을 충분히 지을 수 있는 조건이지만 좀 더 자세히 살펴보면 건물을 짓고자 하는 땅 앞 도로에 가 붙은 토지가 있다. ‘461-16라고 화살표로 표시한 부분이다. 도로에 해당하는 부분인데 지목이 가 아니고 이므로 이것은 100% 개인 토지주인이 따로 있는 토지이다.

 

이렇게 도시 계획상의 도로에 다른 사람의 땅으로 가로막혀 있는 대지는 건물을 지으려고 건축허가를 넣으면 도로 부분의 토지주인에게 사용동의서를 받아오라고 한다. 기존의 주인은 이러한 사실을 알고 있으면서도 숨기는 경우가 많다. 이런 땅이 매물로 나왔을 때는 이를 체크하지 못하면 나중에 큰 문제에 봉착하게 된다는 것은 누구나 짐작할 것이다.

 

땅을 볼 때는 먼저 접도 조건을 충족하는지에 대해 자세히 그리고 자세히히 기존도로와 도로 내의 토지까지도 다 살펴봐야 한다. 내가 건물을 지으려는 대지 앞의 도시 계획상 도로에 자가 붙은 지목이 포함되어 있다면 해당 토지 소유주의 사용동의서 없이 건축허가가 나올 수 없다는 점을 반드시 명심해야 한다.

 

실제로 사람들이 오래전부터 도로로 사용하고 있지만, 토지주인이 갑자기 보상을 요구하며 도로를 사용하지 못하게 말뚝을 박아 놓거나 아스팔트를 파쇄하는 경우가 종종 뉴스에 나온다. 이런 경우 소송까지 가더라도 결과는 땅 주인에게 유리한 쪽으로 난다. 이러한 점을 악용하는 도로 사냥꾼들이 많이 있기도 하다. 사람들이 모르고서 오랫동안 쓰고 있던 도로를 경매가 나왔을 때 재빨리 구매해서는 터무니없는 가격을 요구하는 것이다.

보도되었던 현황도로 허가 갈등 사례 1.
보도되었던 현황도로 허가 갈등 사례 2.

부동산을 잘 사면 덕분에 오랫동안 편하게 잘 먹고 사는데, 반대로 잘 못 사면 죽을 때도 눈을 못 감고 죽는다. 부동산투자에서 실패 대부분 이유는 도로인 것이다. 건축법과 주차장법 등 토지와 관련된 핵심규정들을 미리 공부해야 하는 가장 큰 이유인 것이다.

땅을 잘못 사면 죽을 때도 눈을 못 감고 죽는다.

출처 : 안요셉 교수의 [수익형부동산 건축개발 전문과정] 교육교재 중

 



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