[돈 되는 건축법 연재] Vol.1-2. 건축을 하기 위한 좋은 땅 고르는 법
[돈 되는 건축법 연재] Vol.1-2. 건축을 하기 위한 좋은 땅 고르는 법
  • 홍지연 기자
  • 승인 2019.05.13 13:18
  • 댓글 0
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(2) 땅에 건물을 지을 수 있는 절대필수조건은 ‘도로’다.
(3) 건축법에 의한 일반적인 접도요건은 2m...그러나 복병이 숨어있다.

(2) 땅에 건물을 지을 수 있는 절대필수조건은 도로이다.

 

도로, 대지의 생명을 탄생시키고 유지하는 '혈관'과도 같다.

건축법에서 도로는 보행과 자동차 통행이 가능하고 추가로 도로 너비에 대한 규정이 추가된다. 도로의 끝부분이 막혀있지 않은 통과도로의 경우는 너비 4m이상을 요구한다. 결국, 자동차와 사람 모두 통행이 가능하고 폭은 4m 이상이 되는 도로이어야 한다는 뜻이다.

 

다만 지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로(끝부분이 막힌 골목길)의 경우에는 별도의 규정을 따라야 한다. 그 중 중요한 것이 막다른 도로이다. 구도심에서는 상당히 많은 수의 대지가 막다른 도로에 접해있다.

[막다른 도로의 경우 도로 너비]

막다른 도로의 길이

도로 너비

너비 미달 시

10m 미만

2m 이상

요구되는 도로 너비를

확보하기 위해서

대지 경계선을 후퇴

10m 이상~35m 미만

3m 이상

35m 이상

6m 이상

통과도로가 아닌 경우에는 위의 표와 같이 막다른 도로의 길이에 따라 요구되는 도로의 너비를 확인해야 한다. 막다른 도로의 길이가 10m 미만이라면 너비가 2m 이상, 10~35m 미만이라면 3m 이상, 35m 이상이라면 6m 이상의 도로 너비를 확보하여야 하는데 이로 인해서 대지 일부가 도로로 잘 이어 나가는 경계선 후퇴 즉, 건축선 후퇴가 발생할 수 있다. 통과도로 너비 4m보다도 넓은 6m 도로를 확보해야 하는 35m 이상의 긴 골목길에 접한 대지는 건축허가를 받으면서 대지면적이 줄어들 수가 있다. (도시지역이 아닌 읍이나 면의 지역은 4m로 완화해 준다.)

(3) 건축법에 의한 일반적인 접도 요건은 2m...그러나 복병이 숨어있다.

이상은 건축법에 의한 도로의 규제사항을 알아보았다. 그러나 또 하나 반드시 대지를 선정할 때에 추가로 체크해야 할 사항은 건축법에 의한 일반적인 접도 요건은 도로에 접하는 폭이 2m이나 주차장을 설치해야 하는 건물은 주차장법을 추가로 적용받아서 주차장법에서 별도로 규정하고 있는 사항들을 모두 충족시켜야만 건축허가를 받을 수가 있다.

주차장법 도로 최소 폭 2.5m 이상이 되어야 허가가 나온다.
주차장법 도로 최소 폭 2.5m 이상이 되어야 허가가 나온다.

 

위에 그림은 매물로 나온 627-6번지 대지의 토지이용계획확인(지적도)을 출력해서 푸른색으로 칠한 것이다. ⓵은 6m 현황도로에 접한 대지의 출입구가 되고 ⓶는 대지 내에서의 차로(통로)가 된다. 주차장법에서는 각각 이에 대해 대지의 출입구의 폭은 3m 이상, 대지 내에서의 차로(통로)는 2.5m 이상으로 규정하고 있다. 위의 지적도 상에서 재어 보면 ⓵은 약 2.5m, ⓶는 약 2m 가 되어서 주차장법에 어긋나 건축허가를 받지 못하는 기존에 건물이 있는 대지다. 1980년대 이후에 주차장법이 강화된 것이다.

건축법에 의하면 2m 이상이 되므로 전혀 문제가 없어 보이는 땅이지만 대부분의 건물은 주차를 1대 이상 놓게 되므로 주차장법을 추가로 적용받아 주차장법에 위반 되므로 건축허가를 이제는 새로 못 받게 된다. 건축허가는 현행법들을 모두 다 충족할 때에 내어주는 것이기 때문이다. 구도심에 기존 건물이 있는 대지 중에서 위에 해당되는 경우가 수없이 많다.

건축법상 도로는 사람과 자동차의 통행이 모두 가능해야 한다고 했고 대지는 도로에 2m이상 접해서 사람의 진출입이 가능해야 기본요건이 충족된다고 했다. 여기서 말하는 도로는 너비 4m이상이 되는 통과도로를 말하고 막다른 도로의 경우는 도로 폭이 6m로 더 넓어져야 하는 경우가 있다고 했다.

여기까지가 건축법상의 허가기준이고 주차장을 1대라도 설치하는 건물은 도로에 접하는 폭이 3m 이상이 되어야 한다는 주차장법 규정을 추가로 적용받게 된다. 주차장법까지 조건을 모두 충족하지 못하면 건물을 새로 짓지 못하는 ‘맹지가 된다. 그래서 땅을 살 때에는 땅을 보는 것이 아니라 그 땅에 붙어 있는 도로를 먼저 세심히 분석해 보아야 하는 것이다.

주차장법까지 조건을 모두 충족하지 못하면 건물을 새로 짓지 못하는 ‘맹지가 된다.
주차장법까지 조건을 모두 충족하지 못하면 건물을 새로 짓지 못하는 ‘맹지가 된다.

출처 : 안요셉 교수의 [수익형부동산 건축개발 전문과정] 교육교재 중

To be continue...



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