[돈 되는 건축법 연재] Vol.1-1. 건축을 하기 위한 좋은 땅 고르는 법
[돈 되는 건축법 연재] Vol.1-1. 건축을 하기 위한 좋은 땅 고르는 법
  • 홍지연 기자
  • 승인 2019.05.08 01:23
  • 댓글 0
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1.도로관계 분석방법
(1) 건축행위가 가능한 대지(垈地)가 되는 최소한의 2가지 기본요건

땅을 사는 대부분 목적은 건물을 짓기 위한 것이다. , 건축을 통한 개발을 하기 위해서는 땅을 사야 하는데 이때는 우선 다섯 가지의 질문을 먼저 해 보아야 한다.

첫째, 건축허가를 받을 수 있는 땅인지? 건축허가를 못 받는 땅들이 도심지 내에도 의외로 많다. 건축허가를 받을 수 있는 땅인지를 알아보는 가장 중요한 조건은 도로. 절대 필수적인 조건이다.

둘째, 내가 원하는 면적만큼 건축할 수 있는지? - 일조 제한 등을 고려해 지을 수 있는 건물의 규모를 대략 산출해 보아야 한다.

셋째, 내가 원하는 건축물의 용도가 허용되는 곳(지역) 인지? -원룸이나 다세대(또는 점포 상가 등을) 지을 수 있는지 확인해 본다.

넷째, 건물을 지었을 때 얼마의 수익을 올릴 수 있는지? (투자수익율을 말한다) 건물을 지었을 때 얼마의 임대수입을 올릴 수가 있는지 또는 분양이나 통매각을 했을 때의 매매차익(개발이익)은 얼마나 되는지.

다섯째, 공사비용은 얼마나 들며, 공사비용의 절감은 가능한지? 이때 건설사의 평당공사비를 무조건 깎으려고만 하지 말고 짓는 방법 또는 설계에서 공사비의 절감이 가능한지를 검토해 보아야 한다.

땅에 대한 목적은 결국 '건물'
땅에 대한 목적은 결국 '건물'

 

1. 땅이든 건물을 짓기 위한 필수조건은 도로다

(1) 건축행위가 가능한 대지(垈地)가 되는 최소한의 2가지 기본요건

모든 토지에 건축물을 건축할 수 있는 것은 아니다. 건축법에서는 건축물을 건축하려는 토지를 대지(垈地)’라고 말한다. 지적법상의 지목과는 무관하다. 지목을 변경하여 건축허가를 받을 수 있는 토지는 대지가 된다는 뜻이다.

다만 건축법은 건축물을 건축할 수 있는 땅인 대지의 요건(조건)을 규정하고 있으며, 그 요건을 충족시키지 못하면 건축할 수 없다. 이를 대지의 접도 요건이라고 하는데 접도 요건은 대지 안에 있는 건축물에 사람의 출입이 지장 없어야 한다는 것에서 출발한 개념이기 때문에 다음의 조건을 충족시켜야 한다.

1. 대지는 2m 이상 도로에 접해야 한다.

2. 그 도로는 사람과 차량이 모두 통행할 수 있어야 한다.

땅이 도로에 접해 있지 않거나 도로에 접한 부분이 2m 미만인 경우, 혹은 자동차 전용도로와 같이 사람이 통행할 수 없는 도로에 접한 땅에는 건축물을 건축할 수 없다. 건축허가를 해주지 않는다. 그런 땅은 건축법상의 맹지가 되어서 매매 단위로는 토지일 수는 있으나 건축물을 건축하기 위한 땅이 될 수가 없게 된다.

대지는 2m 이상 도로에 접해야 하고 사람과 차량이 모두 통행 할 수 있어야 한다.

위 그림에서 토지 A.는 도로에는 접해 있지만, 자동차만 다니는 도로이므로 건축허가를 받을 수가 없는 맹지가 된다. 반면 토지 B.는 사람과 자동차가 모두 다니는 일반도로에 2m 이상을 접해서 건축법상 통행과 소방, 피난 등에 문제가 없다고 판단해 건축허가를 내준다.

자동차 전용도로(자동차만 다니는 고속도로, 순환도로 등)
자동차 전용도로(자동차만 다니는 고속도로, 순환도로 등)

자동차 전용도로의 입구에는 자동차만 다닐 수 있다는 전용 표지판과 함께 이륜자동차도 못 들어오게 통행 금지 표지판이 설치돼 있다. 당연히 사람도 못 다닌다. 이와 같은 도로에만 접해있는 토지는 건축법상으로 맹지이다.

맹지(盲地)는 도로와 맞닿은 부분은 전혀 없는 토지를 말하는데 건축법에서는 좀 더 엄격하게 사람과 자동차가 모두 다니는 도로로만 한정한다. 도로법에 의해 만들어진 고속도로, 자동차전용도로 등을 건축법에서는 도로로 보지 않는다. 또한 사람만 다니는 도로도 건축법상으로는 도로로 인정하지 않는다.

출처 : 안요셉 교수의 [수익형부동산 건축개발 전문과정] 교육교재 중

To be continue...



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