“금액을 지급하지 않은 사람을 등기에서 제외하고 싶어요”
“금액을 지급하지 않은 사람을 등기에서 제외하고 싶어요”
  • 홍예지 기자
  • 승인 2019.02.01 18:00
  • 댓글 0
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법률 상담을 통해 알아본 실제 사례① 상가투자
(사진=Pixabay)
(사진=Pixabay)

A, B, C, 세 사람은 지난 2016년 서울시 강동구 천호동에 위치한 한 상가건물을 경매를 통해 낙찰받았다. 이를 통해 A는 50%, B, C는 25%에 대한 금액을 투자해 해당 건물에 대한 공동투자를 진행하고자 했다. 그런데 건물을 낙찰받는 과정에서 C의 변덕이 시작됐다. 등기에는 세 사람의 이름이 올라간 뒤였으나, 돈이 없으니 본인은 진행할 수 없다는 것. 청천벽력(靑天霹靂)과 같은 소식이었지만, 이미 이뤄진 상황들로 인해 A는 C의 25%에 대한 금액을 떠안은 채 상가건물을 사들였다. A는 경매 낙찰 후, 발생한 각종 세금액도 C의 몫까지 고스란히 안게 됐다. 문제는 이뿐만이 아니었다.

A와 B는 C에게 추후 발생할 상가 매매 건에 대한 배당금을 포기하겠다는 내용을 입증할 것을 요구했다. 시간상의 이유로 공증을 받으러 갈 수 없다면, ‘포기하겠다’는 내용의 녹음 파일이라도 건네줄 것을 부탁했다. 하지만 C는 그렇게는 하지 못하겠다며 생떼를 쓰고 있다. 이럴 경우, 법적으로 취할 수 있는 조치는 무엇일까?

 

“원금 회수는 물론 손해배상 청구 가능”

해당 사안에 대해 ‘법률사무소 헌’을 운영하는 장선영 대표 변호사는 C가 부당하게 취득하려 했던 이익에 대한 손해를 청구할 수 있다고 설명한다.

“A 씨가 C 씨를 대신해 지급한 금액이 통장 내역 등에 대한 ‘증빙 자료’가 남아 있기 때문에 먼저 ‘소유권 이전’을 주장할 수 있습니다. 명의만 C 씨의 앞으로 해둔 것이지, 사실상 C 씨의 권리가 있는 것은 아니기 때문이죠. 실질적으로 C 씨가 낸 금액은 없으니, 그에 대한 명의를 제외하고 A 씨에게 지분을 넘기라고 말할 수 있는 것입니다.”

또한 장 변호사는 만약 C 씨가 본인이 비용을 지급하지 않았음에도 불구하고 등기상에 올라간 자신의 입장을 고집하길 원한다면, 이에 대한 법적 조치도 가능하다고 설명한다.

“C 씨는 현재는 물론 추후에도 아무런 이유 없이 25% 지분에 대한 재산상 이익을 누리게 될 것입니다. 이로 인해 ‘부당이득반환청구’가 가능합니다. 그리고 천호동 상가건물에 대한 세금 역시 A 씨가 C 씨의 몫까지 내고 있으니, ‘손해배상’으로 별도의 청구도 할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 등기를 넘겨받을 경우에는 ‘양도’로 보기 때문에 ‘세금’에 대한 문제가 발생할 수도 있다는 것이 장 변호사의 전언이다. 따라서 먼저 C 씨에게 현재 A 씨가 처한 상황에 대한 ‘내용증명’을 보내 원만하게 합의하는 것도 좋은 방법 중 하나다.

 

▶인터뷰∥Q&A로 알아보는 상가투자와 관련한 각종 법률 Tip!

 

Q. 앞서 언급한 상가투자 및 상가경매와 관련한 비슷한 사례가 있을까요.

A. 경매 쪽으로 접해본 사례는 없지만, 명의신탁(名義信託)을 예로 들 수 있을 것 같아요. 각종 문제로 인해 명의신탁을 하는 경우가 있는데, 이는 법적으로 보호받을 수 없기 때문에 위험성이 많이 따르는 문제입니다. 따라서 사전에 ‘핵심 내용’을 담은 서류를 받아두는 것이 중요하죠. 핵심 내용이라고 한다면, ‘상호의 합의 간에 명의를 B로 하지만, 실제 소유는 모든 비용과 지출을 한 A한테 있음을 확인한다. 따라서 추후 B 명의자는 권리를 주장하거나 실제 소유자인 A의 권리 행사에 관해서도 일체의 이의제기를 하지 않겠다’와 같은 것입니다. 이런 핵심 내용을 담은 서류를 가지고 일련의 절차를 밟는 것이 안전하겠죠.

 

Q. 이러한 서류는 꼭 변호사사무소 등을 통해 절차를 밟아야 하나요.

A. 흔히 ‘공증을 받아야 정확하다’고 얘기하지만, 공증을 받았다고 해서 법적으로 확실히 인정되는 것은 아닙니다. 계약서는 꼭 공증을 받지 않더라도 당사자 간에 개인정보(이름, 주민등록번호, 주소 등)를 정확하게 쓰고, 본인이 자필로 서명하거나 인감도장 날인만 완벽하게 한다면, 그 자체만으로 법적 효력이 발생한다고 볼 수 있습니다. 계약서 자체를 확실히 쓰는 것이 가장 중요하다고 할 수 있겠죠.

 

Q. 만약 계약서 이행이 되지 않을 경우, 최선의 선택이 있다면.

A. 최후의 수단으로는 ‘소송’이 있겠지만, 그 전에 충분한 사전 협의를 통해 사건을 원만히 해결할 수 있도록 해야겠습니다. 당사자끼리 이야기를 나누다 보면, 감정적으로 격해질 수 있기에 서로 전문 대리인을 고용해 각자의 상황에 맞게 처신하는 것도 좋겠죠. 대부분 급한 마음에 격한 감정을 통해 전화나 메신저를 주고받게 될 텐데, 이럴 때는 모든 대화나 녹음 등을 남겨놓아야 합니다.

 

Q. 상대방의 동의 없이 이뤄진 녹음도 법적 효력을 발휘할까요.

A. 대부분 많이 오해하시는 부분이 ‘상대방의 동의 없이 녹음하는 것이 불법이다’는 것입니다. 하지만 그렇지 않습니다. 대화 당사자로서 녹음하는 것은 불법이 아닙니다. 법적인 효력도 있죠. 다만, 둘이 얘기하는 것을 제삼자가 녹음기를 켜놓고 밖으로 나갔다거나, 남의 대화를 몰래 녹음하는 것은 불법입니다. 모든 사람 사이의 거래가 사전에 전부 계약서로 이뤄지지 않기 때문에, 지인과 나누는 녹음 내용이 중요 증거로 작용하는 경우도 많죠.

 

Q. 일반인들이 법률적인 정보를 얻을 수 있는 곳이 있을까요.

A. 요즘 시대에는 인터넷 검색 자체로도 많은 정보를 얻을 수 있는 것이 사실입니다. 전문 변호사가 운영하는 블로그나 카페 등을 활용하는 것도 좋은 공부가 될 것 같아요. 조금 더 전문적으로 공부하고 싶으신 분이 있다면, ‘대법원 종합법률정보’ 사이트를 참고하시면 됩니다. 찾고자 하는 키워드로 검색만 하면, 관련 판례 등에 대한 정보를 쉽게 얻을 수 있죠. 관련 판례 등을 아는 것만으로도, 나에게 무기가 될 수 있을 것입니다. 또한 본인의 문제를 가장 잘 알고 있는 사람은 자신이기 때문에, 남에게 의뢰하는 것보다 관련 판례를 찾아보는 것이 더 확실한 답을 얻을 수 있을지도 모릅니다.

벌률사무소 헌, 장선영 변호사. □ 약력 및 경력(축약) 제3회 변호사시험 합격(2014)전)법무법인 양헌전)법무법인 열린법률 전)법무법인 혜현)법률사무소 헌 대표변호사현)서울서부지방검찰청 피해자 국선변호사 현)대법원 국선변호사현)피고인 국선변호사(서울 중앙지방법원, 서울 동부지방법원, 서울 북부지방법원)현)서울특별시 공익변호사 변리사공인중개사회생상담사경찰서 수사 민원 상담 자문 변호사(서울 관악, 서울 구로, 서울 수서, 서울 성동, 서울 중랑, 서울 남대문)한국교통연구원 산하 공항소음분석센터 법률 위원회 자문위원 위촉서울 중목초등학교 변호사 명예 교사 위촉관악진로직업체험지원센터 협약 체결서울지방변호사회 도산법 연수원 제3기 연수 과정 수료서울지방변호사회 채권추심 연수 과정 수료(대한변협 채권추심변호사회 소속 회원)서울지방변호사회 등기경매 연수 과정 수료(대한변협 등기경매변호사회 소속 회원)(사)한국준법통제원 회생상담사 양성 교육 과정 이수MBC 생방송 오늘 아침. 2017년 8월 29일자 방송 “[TV신문고] 내연녀 때문에 폭군 된 남편! 떠돌이가 된 아내와 아이들”인터뷰KTV 허준의 정책보감. 2018년 6월 14일자 방송 “제13회 저소득층의 구원투수 근로장려금” 패널 출연KTV 허준의 정책보감. 2018년 6월 21일자 방송 “제14회 애완인가? 반려인가? 동물보호법” 패널 출연
법률사무소 헌, 장선영 변호사.

약력 및 경력
ㆍ제3회 변호사시험 합격(2014)
ㆍ前) 법무법인 양헌
ㆍ前) 법무법인 열린법률
ㆍ前) 법무법인 혜
ㆍ現) 법률사무소 헌 대표변호사
ㆍ現) 서울서부지방검찰청 피해자 국선변호사
ㆍ現) 대법원 국선변호사
ㆍ現) 피고인 국선변호사(서울 중앙지방법원, 서울 동부지방법원, 서울 북부지방법원)
ㆍ現) 서울특별시 공익변호사
ㆍ변리사
ㆍ공인중개사
ㆍ회생상담사
ㆍ경찰서 수사 민원 상담 자문 변호사(서울 관악, 서울 구로, 서울 수서, 서울 성동, 서울 중랑, 서울 남대문)
ㆍ한국교통연구원 산하 공항소음분석센터 법률 위원회 자문위원 위촉
ㆍ서울 중목초등학교 변호사 명예 교사 위촉
ㆍ관악진로직업체험지원센터 협약 체결
ㆍ서울지방변호사회 도산법 연수원 제3기 연수 과정 수료
ㆍ서울지방변호사회 채권추심 연수 과정 수료(대한변협 채권추심변호사회 소속 회원)
ㆍ서울지방변호사회 등기경매 연수 과정 수료(대한변협 등기경매변호사회 소속 회원)
ㆍ(사)한국준법통제원 회생상담사 양성 교육 과정 이수
ㆍMBC 《생방송 오늘 아침》-2017년 8월 29일자 방송 “[TV신문고] 내연녀 때문에 폭군 된 남편! 떠돌이가 된 아내와 아이들” 인터뷰
ㆍKTV 《허준의 정책보감》-2018년 6월 14일자 방송 “제13회 저소득층의 구원투수 근로장려금” 패널 출연
ㆍKTV 《허준의 정책보감》-2018년 6월 21일자 방송 “제14회 애완인가? 반려인가? 동물보호법” 패널 출연

글 = 홍예지 기자 hong@remodelingnews.kr

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